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商业办公楼和住宅区别是：
1、功能。住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。商业办公楼不允许生活居住，只能用于办公。商业办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分。按层数有低层、多层、高层和超高层之分。按总体布局有集中式和分散式之分。
2、地段。住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业办公楼则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。
3、使用年限。商业办公楼土地使用年限为40年，比住宅的70年缩水严重。
4、设计标准。因为商业办公楼主要对于办公要求高，所以商业办公楼受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
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